五大因素力撐後市續航｜樓·言板

今年上半年樓市住宅交投暢旺，購買力呈現顯著增長。一手市場表現尤其凌厲，今年截至6月21日錄約11,368宗成交，預計最終上半年一手成交將逾11,500宗，屆時將創自一手銷售條例後新高。二手方面，預計上半年二手成交錄約30,000宗，較去年下半年25,219宗增近兩成，創五年新高。樓市全面回暖，並非單靠新盤支撐，而是建立在整體市場向好的扎實基礎之上。

不過，踏入下半年，二手交投開始出現放緩跡象。據前線分行數據，6月份20大屋苑二手交投已連續三星期下跌，首三個星期交投分別錄38宗、29宗及24宗。樓價持續攀升令二手議價空間收窄，加上港股調整影響樓市氣氛，近期二手成交略為轉弱。事實上，回顧近5年（2021年至2025年），有4年下半年二手交投未及上半年。今年上半年二手表現強勁，基數偏高，下半年略為放緩，實屬正常周期性調整。

展望下半年，雖然交投步伐稍為放緩，但在五大因素支撐下，後市仍然樂觀：

一、剛需持續——本地家庭及上車客置業需求依然殷切；

二、供應紓緩——5月底全港累積貨尾量已由高位2.3萬伙回落26%至約17,100伙，創逾三年半次低，發展商去庫存壓力大減，短期供過於求風險降低；

三、租金破頂——租金屢創高位，「供平過租」效應重現，吸引租客轉租為買；

四、人才湧入——政府積極搶人才，外來人口持續流入，帶動住屋需求；

五、獲利回升——二手業主賣樓獲利比率上升，提振市場整體信心。

綜合以上因素，預料下半年一手成交維持11,500宗水平，與上半年相若。而二手方面，下半年的走勢相對審慎，參考近5年(即2021年至2025年)數據 ，有4年(2021年至2024年)下半年交投未及上半年，反映下半年交投放緩屬周期性常態。而今年上半年二手交投表現強勁，下半年交投略為放緩亦屬合理，估計下半年二手可錄約27,000宗，較上半年減少1成。

整體而言，今年住宅市場一手表現尤為突出，在供應持續釋放與發展商積極推盤下，全年一手交投有望改寫歷史；二手則受制於業主叫價強硬、議價空間收窄，短期內難以重演上半年的熾熱場面。然而，在剛性需求與人才流入等結構性因素支撐下，樓市長遠健康發展基調未變，下半年本港樓市將呈現「穩中求進」的格局。

香港置業研究部董事

王品弟

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