樓價升幅放緩無礙大勢　租金破頂揭示後市穩中向好｜樓·言板

差餉物業估價署最新數據顯示，6月私人住宅售價指數報323.2點，按月僅升約0.3%，升幅較前月明顯收窄；與此同時，租金指數卻按月再漲約0.9%，加速攀升，並已連續八個月創出歷史新高。樓價租金走勢一慢一快，為下半年的樓市走勢埋下伏筆。

先看「慢」的一面。6月一手市場明顯降溫，全月僅錄約850宗成交，失守千宗水平，更結束了連續十六個月成交破千的強勢紀錄；二手市場同樣乏力，本行前線統計顯示，20大主要屋苑每周買賣宗數持續低於全年平均水平，徘徊於低位。這固然與期內股市反覆調整、買家觀望情緒濃厚有關，但更關鍵的是，樓市交投暢旺已持續一段頗長的時間，市場自然需要再次累積購買力，成交節奏放緩實屬正常。

然而，成交節奏放緩絕不等同轉勢。租金持續破頂，連續八個月創新高，反映居住需求有增無減。當租金升勢凌厲，或吸引部份人士「轉租為買」，交投轉趨活躍，為樓價帶來支持。

進入7月，多項正面訊號已陸續浮現。有大型全新盤以克制定價推售，即時吸引積累的購買力，銷情熾熱，成功為市場注入活力；加上近期港股回升，財富效應再臨，進一步提振置業情緒。在租金破頂、股市回暖、新盤帶動的三股力量交織下，6月交投的短暫放緩，更似是上升途中的中途站。

而另一個影響後市的因素—息口，雖然美國下半年或因通脹而調高息率，但回顧過去數年，美國利率「先急升後慢降」的周期，本港銀行一直採取「加慢減快」的策略—美國加息時香港息口上升步伐滯後且幅度較為溫和，而美國減息時香港息口則即使跟隨。可以預期，下半年本港息口環境將維持相對穩定，這對背負按揭壓力的業主和準買家而言，無疑是關鍵的安心因素。

綜合而言，下半年樓市動力雖難復上半年的熾熱，但「穩中向好」的基調並未動搖。一手新盤將繼續充當火車頭，帶動整體樓市氣氛；當一手交投暢旺，同時一手有向隅客回流二手尋寶，二手交投可望逐步回暖。一二手交投再次活躍、租金創紀錄、股市回升、息口溫和等的利好因素下，相信在今年餘下時間，樓價平穩向上仍是大概率之事。

香港置業研究部董事

王品弟

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