明報社論｜放寬村屋用途規限　兼顧實際需要與公平｜全文

政府為配合「無處不旅遊」以及在北部都會區推廣「城鄉共融」，放寬在鄉郊地區經營民宿的牌照申請要求，另外又試點放寬「鄉村式發展」規劃限制，容許兩處丁屋全棟改裝為食肆或旅館。本港不少鄉郊村落深富特色，有潛力開拓為旅遊地點，為此提供相應配套設施，屬合適舉措，但開放丁屋作商業用途的提案，跟丁屋政策只供自住的原意有牴觸，爭議較大，當局需要審慎處理。

照現行政策，新界村屋可於地面一層經營食肆或零售商店，毋須取得規劃許可，但若希望將二樓、三樓或全棟屋宇改作此類用途，則須向城市規劃委員會申請；至於改裝為度假屋，視乎村屋位處土地的規劃圖則，也可能需要城規會批准。

發展局早前向立法會提交文件，提出在上水燕崗和河上鄉兩條鄉村啟動試點項目，容許村內現有新界豁免管制屋宇（即丁屋）將部分樓層或整棟房屋，改為零售店舖、食肆或旅館，毋須事先申請規劃許可，盼可「善用空間」向訪客提供不同服務，優化旅遊體驗，規劃署將於今年第三季開展有關工作。當局強調試行計劃的申請，仍會由城規會把關，過程中會做交通、環境等技術評估，政府日後會參考試驗成效，考慮在先導地區之外的其他北都「鄉村式發展地帶」，適度放寬有關規劃限制。及至本周，民政事務總署又推出《鄉村屋宇申請賓館牌照指引》，表示會因應村屋實際情况，靈活訂定改作賓館的樓宇和消防安全要求，便利於鄉郊地區營運民宿。

丁屋政策屢掀爭議　營商牟利應補地價

倘若當局未來落實放寬大片「鄉村式發展地帶」的規劃限制，對村屋用途規管將是幅度不小的轉變，當局不應輕視此政策調整可能帶來的反響。截至2022年底，新界共有3388公頃土地訂為鄉村地帶，面積相當於10個啟德發展區，男性原居民可一生一次向當局申建「小型屋宇」（即丁屋），每棟最高3層，每層不超過700平方呎。自1972年實施新界小型屋宇政策以來，50年間政府累計批出逾4萬宗丁屋申請。

數十年來丁屋政策不時引起爭論，雖然法庭裁決確認丁屋政策合憲，但看在不少市民眼裏，這始終是少數人受益的特權政策。此外，香港山多平地少，可興建住屋的地皮本已有限，新界卻有大量土地用作建造僅3層高的丁屋，如此是否有效運用土地資源，公眾也不無質疑。

誠然，從發展本地旅遊的角度看，在偏遠鄉村地區增設餐飲、零售及住宿設施，有其實際需要。近年政府推展鄉郊復育，位於印洲塘郊野公園的客家圍村荔枝窩是一個成功案例，該處部分房屋改造成商店和遊客中心，另有11間村屋得到當局批出賓館牌照，可供遊人留宿，帶動鄉郊旅遊之餘，也為古舊村落注入新生命，2020年更獲聯合國教科文組織頒予「可持續發展特別嘉許獎」。截至去年5月底，新界和離島有108間村屋獲發賓館牌。許多市民喜歡周末假期到離島旅遊，暫避鬧市煩囂；在較偏遠地方提供住宿旅館，讓遊人可小住幾天，當然更為方便，可以更沉浸享受鄉郊靜謐環境。當局以因地制宜方式，在符合消防安全要求下，批准採用更彈性的消防安全措施，對於一些位處偏遠、未能直接連接緊急車輛通道或街道消防栓的鄉村屋宇，無疑是合適安排。

不過，一些鄰近市區、往來交通便捷的鄉村，是否有必要准許村屋改作賓館，則值得商榷。包括丁屋在內的村屋，本質是用來居住而非做生意，政府發展鄉郊旅遊時應當顧及這一原則，在滿足遊人實際需求與避免房屋異化之間，取得恰當平衡。丁屋政策本身已是向小部分人利益傾斜，現在當局建議放寬丁屋只作自住用途的規限，容許全幢改裝做生意，有可能加深民眾反感。就算當局認為值得嘗試，至少亦應該研究加入補地價等安排，要求利用村屋經營生意者繳交合理款項，以反映改變用途後的土地房屋價值，體現公平性。

發展鄉郊旅遊　平衡社會利益

近年無論是本地人抑或海外旅客的旅遊模式，皆趨向多元，不少人希望有更加在地化的獨特體驗，鄉村旅遊便是其中一個熱門選項。內地不同地方亦積極投入拓展村莊觀光景點，目前有19個村落入選聯合國旅遊組織的「最佳旅遊鄉村」。香港同樣留存了別具傳統文化特色、歷史積澱深厚的古村，是本地的珍貴旅遊資源。政府提出「城鄉共融」構想，期望促進城市與鄉郊連繫互動，使新界鄉村文化能夠發揚傳承，達至「共享參與、可持永續」，公眾對這些理念都不會反對。惟當局在制訂措施和具體執行上，務須審慎平衡各方持份者和整體社會利益，以免令原本良好的「城鄉共融」願景，引伸出社會爭端與摩擦。