商業樓宇市道低迷　對社會有好處嗎？｜C觀點

有人覺得，商業樓宇市道低迷並非壞事。原因是香港的營商成本一向偏高，租金成了生意人一項沉重負擔；商業樓宇的市道低迷，可以促使商業樓宇租金下調，有助營商環境改善。有人甚至希望，租金回落後，老闆有條件加工資，令港人可以改善生活水準。

這是朝良性方向發展的美好景象；可是世上事情並非只是單向發展，而是會像水銀瀉地那樣，無孔不入地，好壞不分地蔓延。

擁有商業樓宇的人，並非都是唯利是圖的炒家，當中亦有做小生意的人，他們買商業樓宇，是想利用交租的錢來供樓，以後一勞永逸，不用一世交租。他們當中還有些是退休人士，希望藉收租來解決退休生活。

對買商業樓宇來做生意的人來說，商業樓宇市道低迷，會令手上物業樓價大幅回落，令他們的財富大幅蒸發，失去擴充生意的能力，社會經濟因而缺乏動力。

對那些要靠租金來過退休生活的人來說，物業是財富主要所在，物業價格回落，會阻嚇他們消費的積極性，令社會內需不足，一樣會損害營商環境。

現實是內需不足與銀根短缺，是經濟衰退的主要原因。商業樓宇市道低迷時，很難期望老闆有能力大幅加人工，弄不好，可能連原有的工作崗位也保不住。

因此，拯救商業樓宇的市道，絕非只是為了拯救炒家；他們不自量力利用財務槓桿炒樓，因而被銀行call loan，是市場給他們的教訓，應該經一事長一智，而不是寄望社會拯救。

不過，炒家雖可以不救，但不等如政府可以任由商業樓宇市道陷入惡性循環，因為這對政府與社會都沒有好處。

商業樓宇市道低迷，已令政府在最近兩年的財政年度沒法出售商業用地，令庫房因而損失了一筆可觀的收入。政府財政出現赤字，多少與此有一定關係。因此，能及早扭轉商業樓宇低迷的市道，對香港擺脫財政赤字應會有一定幫助。

此外，香港銀行系統近年備受商業樓宇的問題按揭所困擾，很多銀行手上的抵押資產都已變成資不抵債。照規矩，銀行應該call loan要貸款者補差價。但這樣等如逼業主在市道低迷的時候把樓賣出去，銀行一樣會得不償失。

再者，這樣會造成惡性循環，變成愈是逼債仔賣樓，樓價就愈跌得快；樓價愈是下跌，就會有愈多的抵押資產變成問題資產，需要call loan。為了擺脫這種負面的互動，政府是可以出手作點調節的。

政府要做的不是直接干預市場，而是要引導資金均衡地流向社會有需要的地方，以照顧社會的整體利益與長遠利益。

施永青

中原集團、中原地產及am730創辦人，崇尚「無為而治」管理哲學，專欄題材廣泛，由議論時政、營商心得，以至分享個人學習及生活經驗。

文章出自《am730》

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