北都規劃開新局　施政助力見機遇｜樓·言板

日前政府公佈首份《五年規劃》及新一份《施政報告》。《五年規劃》描繪未來發展的宏觀藍圖，為本港長期土地與房屋結構奠定基石；《施政報告》則回應當下市場訴求，樓市方面著墨不多，重心落在北部都會區發展。

在宏觀佈局上，政府全方位推進長遠房屋策略，《五年規劃》提出在北部都會區預留土地，未來5年，北都住宅落成量由原先約1.1萬個，大幅提升至7萬個；北都「熟地」產量到2030年預計達900公頃，累計增長7.5倍。由此可見，北部都會區將會是未來房屋供應的「火車頭」。

事實上，這份《五年規劃》明確落實了未來十年房屋供應為「4:3:3」比例，即４成為公營出租房屋、資助房屋及私樓各佔３成，當中的用地有約一半房屋供應來自北部都會區，除此以外，政府更巧妙地善用北都的土地紅利，預留土地交由市建局推行跨區「樓換樓」安排。不但能解開市區重建長期面對的安置枷鎖，徹底釋放市區老舊地段的發展潛力，更能帶動人口順暢移居新區，實現新舊區併進的雙贏局面。

至於《施政報告》，則把上述長遠方向化為短期措施。當前樓市平穩發展，故對私人住宅的措施著墨不多，重點轉為精準支援剛需家庭。政策鼓勵本地年輕家庭入市，特別針對合資格的新生嬰兒家庭，提供最高2萬港元的住宅印花稅減免。然而，若仔細剖析這項稅務優惠的實際效益，不難發現其邊際刺激作用相當有限。根據現行稅率，價值400萬港元或以下的住宅物業成交本已只需繳付100元象徵式印花稅，這意味著購買上車盤的合資格家庭，實際享受到的減免僅得100元，對減輕入市負擔幾乎毫無實質幫助；至於樓價在410萬港元或以上的成交，雖然合資格家庭可實打實減省2萬港元，但隨着成交總額上升，該筆款項佔整體樓價的比例大幅衰減，對促進高總價私樓交投的拉動效果微乎其微。

《五年規劃》著重制定中長期發展策略，其中更著眼土地供應源頭，為樓市築底；《施政報告》則推出各措施助力香港發展，關注經濟民生。正如今次施政主題「以長遠謀全局」，筆者認為，只要經濟及樓市可穩定健康發展，以及有清晰的長遠方向，將對樓市前景更有利。

香港置業研究部董事

王品弟

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