新盤無縫接力　盡吸二手市向隅客｜樓‧言板

近月新盤市場持續火熱，發展商積極以貼市價甚至具競爭力的定價策略推盤，成功吸引大批買家入市。多個項目開售均錄得理想銷情，部分更即日沽清，反映市場積聚多時的購買力正逐步釋放。與此同時，二手市場卻未能同步受惠，形成一二手樓市溫差大的情況。

根據筆者公司研究部最新統計，全港50個指標屋苑於10月初錄得51宗買賣成交，按周下跌18%，連跌兩周兼創近九周新低。當中，新界區成交由34宗回落至24宗，港島區亦由7宗減少至5宗；全港更有21個屋苑錄得零成交，較前周增加四成。數據反映，在一手市場持續吸納客源下，二手交投明顯放慢。

讀者或會疑問，既然市場購買力正在回升，為何未能同時帶動二手市場？筆者認為，關鍵在於今輪新盤供應模式與過往不同。自9月起，多個新盤幾乎無縫接力推出，而且每個項目均具備不同賣點。過去當熱門新盤售罄後，不少向隅客會轉投二手市場，帶動交投上升；但今次買家即使錯過某個新盤，很快又有另一個項目登場，自然傾向繼續留在一手市場等待機會，令過往常見的向隅客外溢效應明顯減弱。

另一方面，新盤以克制價推售，成功吸納市場焦點。反觀二手市場，經過過去數年的調整後，急於套現的業主已大致消化，目前持貨業主普遍財務狀況較穩健，減價意欲不高。買家希望爭取更大議價空間，業主則認為樓價已完成主要調整，雙方持續拉鋸，令成交未有明顯突破。

筆者認為，這種情況短期內仍有機會持續。若發展商在聖誕假期前繼續保持密集推盤節奏，購買力仍將集中於一手市場，二手市況要迅速回復旺盛並不容易。此外，市場亦會關注未來息口走勢及環球金融環境變化對置業信心的影響。

不過，筆者對後市仍然保持審慎樂觀。香港大學近日上調本港全年經濟增長預測至4.1%，而今年首三季訪港旅客更突破4,000萬人次，反映經濟活動持續改善。樓市始終建基於經濟表現，當就業及消費氣氛逐步回暖，置業需求亦有望進一步釋放。現時二手市場未能同步暢旺，更多是購買力被一手市場分流，而非需求消失。當新盤熱潮逐步消化，部分客源始終會重新回流二手市場。

廖偉強

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