買樓收租按揭7大重點　按揭成數、租金計算一文睇清｜樓‧言板

買樓收租是不少香港人創造被動收入的熱門選擇，穩定租金回報加上長線樓價增值，吸引力不言而喻。然而，買樓動用的資金龐大，如果能夠透過申請按揭減少首期支出，更有效益地運用資金，出租物業的收益則更為顯著，到底出租按揭有何要留意？可參考以下7點。

一、出租物業按揭成數最高7成

過去幾年政府多次放寬非自住物業的按揭成數，至2024年年底，當局將所有住宅物業的最高按揭成數統一為7成。如果要申請到更高成數，則要透過按揭保險，並且符合自住的條件。而由於出租物業並不符合按保申請資格，只能借到7成按揭。

換句話說，買家只需要支付樓價的3成，便可以成為收租的業主。對比以前需要支付樓價一半的資金，現時買樓收租的首期門檻已大大降低。

二、租金如何計入入息？

申請出租物業按揭時，租金收入可以計入申請人的入息，從而提高貸款能力。計算方式分兩種：

實際租金收入： 如果物業現有租客並提供已打釐印的租約，銀行一般會將租金的7至8折計入申請人收入。

擬租金收入： 如果物業尚未租出，銀行會按市場租金水平估算「擬似租金」，然後打6至7折計入入息。不過，這種情況下銀行通常要求申請人本身有工作收入，擬租金只作為輔助入息；物業亦必須為現樓，銀行不會接納樓花去計算擬租金收入。

三、按揭利率與入息要求

目前一般申請物業住宅按揭，無論是作為自住或出租用途，按揭利率普遍為H+1.3%, P-2%，銀行不會因為物業用作放租而大幅調高利率。

而於在入息要求方面，無論自住或出租、是否有多於一個按揭，供款與入息比率（DTI）亦劃一不多於50%，但本身已有按揭在身，再買第二個物業放租，舊物業的供款需要與新物業供款一併計算DTI中。

舉例：現有物業月供1萬元，新出租物業月供1.9萬元，總供款2.9萬元，申請人的月入需要達到5.8萬元，才能符合DTI不多於50%的要求。

四、自住轉出租先「甩按保」

如果物業最初以高成數按揭（超過7成）購買並聲明為自住用途，日後想改為出租，必須將按揭成數降至7成以下，解除按揭保險的枷鎖，亦即是俗稱的「甩按保」。

具體做法是：如果物業已經升值，按揭餘額可能已低於物業最新估價的7成，業主可以直接轉按至另一銀行，申請甩走按保及將物業轉為出租用途；但如果物業最新估值不夠高，按揭餘額仍高於物業最新估價的7成，業主想將物業出租，就要以個人流動資金清還部分按揭，令按揭餘額降低並達至甩按保的要求。

五、高成數按揭有條件出租

業主申請了高成數按揭的物業如想改為出租，需要先解除按保。惟按證公司在2024年推出新安排，容許因應有子女出世，或有財務狀況轉變等原因，導致住屋要求改變的業主，在經申請後，豁免按保計劃下的業主自住要求，並可將物業出租。在放租物業期間，業主不能再購入物業，但可因應個人或家庭需求，另行租住單位，成為「雙租族」。

六、「偷雞出租」隨時人財兩失

經常有新聞報道，先以自住名義申請高成數按揭，獲批貸款後又偷偷地將物業放租，這種「偷雞出租」的行為風險極高，不值得鼓勵。

銀行的審查部門近年審查手段越來越嚴。銀行會定期發信要求業主提供自住證明（例如水費、電費、煤氣單），一旦被發現瞞報，按揭保險公司及銀行有權即時「call loan」兼罰息，而且涉及高成數按揭，業主更可能需要負上刑責，隨時人財兩失。

七、專業小貼士：另類高成數按揭出租之路

有個別的私營按揭保險公司，提供高成數按揭同時又接受物業作出租之用，但需支付較高的按揭保費。此計劃較適合每月有豐厚收入、但手頭未有樓價3成資金作為首期的準買家，可以透過此計劃置業，成為收租業主。 

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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