Mortgage Link如何助業主慳息? 存款上限、名額限制全面睇｜樓‧言板

在物業投資與財富管理的過程中，如何有效降低供樓利息開支，向來是業主最關心的課題。近年不少投資者在申辦按揭時，已開始善用銀行提供的按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link），作為日常資金調配與對沖利息的理財工具。

Mortgage Link是甚麼？

Mortgage Link是銀行在批出按揭時，附送給供款人的特高息儲蓄戶口。這個戶口最吸引人之處，在於其存款利率與按揭利率完全相同，例如當月的實際供款利率為3.25%，該戶口的存息就是按3.25%計算。此外，Mortgage Link是完全流動的活期存款戶口。供款人可以隨時從戶口提取現金周轉。

毋須提前還款但亦可慳息

在傳統理財觀念中，若手頭上有額外資金，不少人會選擇直接向銀行申請部分還款以減省利息支出。其實，善用Mortgage Link就能達到完全相同的慳息效果，甚至更具彈性。

舉個具體例子：假設業主需要支付500萬元的樓價餘款，而手頭上有200萬元的閒置資金，但有能力向銀行申請700萬元按揭貸款。這時，業主毋須將200萬港元直接還給銀行，而是將其存入Mortgage Link內收息。由於存息與按揭息率完全對沖，相等於剩餘的500萬元按揭貸款才會產生利息開支，與此同時，業主依然手握200萬元，可隨時調動用。

靈活調配資金捕捉投資良機

提早還款會令資金失去流動性，萬一市況轉變或遇上其他投資機遇，業主沒有足夠資金周轉，只能眼睜睜看着投資機會流走。反之，業主可以將日常的備用現金、物業的租金收入，甚至是定期存款到期後的資金，悉數存入Mortgage Link內，當有高息債券發行，又或銀行推出特高利率的定期存款計劃，業主都可以隨時提取資金，確保不會錯失任何一個投資良機。

留意存款上限與名額限制

Mortgage Link的慳息效果顯著，但銀行在條款上亦設有一定的限制。一般而言，享有高息的存款金額會設有上限，通常為未償還按揭貸款餘額的一半。例如，當前的按揭貸款尚餘400萬元，掛鈎戶口內最多便只有200萬元存款可以享有與按揭利率相同的特高利息，超出上限的資金則只能獲得一般的活期存款微利。個別銀行則可以將高息存款金額上限設為貸款額之6成，不過申請人需要符合額外特定要求。

此外，隨着家庭財富管理的需求日趨多元化，部分銀行在開戶時亦展現出較大的彈性，容許貸款人將這個高息名額分拆予直系親屬。這意味着，即使業主本人未有充足的閒置資金，亦可以將名額提供予配偶或父母，讓他們的存款同樣享受高息回報，是非常實用的資產優化配置。

部分按揭計劃不設Mortgage Link

很多業主會理所當然地覺得Mortgage Link是按揭的「標準配套」，但現實是，市場上確實有金融機構或個別按揭計劃，出於成本考慮或其他原因，是不會提供Mortgage Link，以下是三類例子：

● 定息計劃

● 個別私營按保公司的按揭計劃

● 個別中小型銀行

專業小貼士：Mortgage Link非必然

銀行有權隨時取消Mortgage Link，常見的原因大都是因為貸款人逾期還款，而且即使日後貸款人恢復正常供款，銀行亦有權決定是否再給予Mortgage Link。不過，只要貸款人一直沒有遲供款的紀錄，銀行是不會貿貿然取消Mortgage Link的。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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