公屋政策趨緊　置業誘因增加｜樓·言板

早前熱播及在香港舊屋邨拍攝的電視劇集，令彩虹邨的清拆重建議題再度引發社會共鳴。在充滿歲月痕跡的七彩外牆，承載着無數基層家庭的歲月印記，亦象徵公屋一直以來「低租金、高保障」的安居功能。然而，隨著彩虹邨等舊區相繼踏入重建倒數，加上政府近年加強政策打擊富戶，部分家庭居住成本由數千元急升，甚至直逼私人住宅的供樓開支，這個政策轉變，正悄然改變公屋戶的置業取態。

隨著政策逐步收緊，近年政府加強打擊公屋富戶並調整租金機制，規定超出入息或資產限額的家庭須繳付倍數的租金，令相關住戶的每月租金開支由數千元增至逾萬元，部分個案更與市區私樓月租水平相若，變相令繼續留在公屋的「機會成本」大幅上升。對於有一定積蓄及收入穩定的富戶而言，與其每月繳交高昂租金，同時承受資產審查與潛在遷出風險的不確定性，不如將這筆開支轉化為固定供樓本金，既避開政策風險，亦可累積固定資產，為下一代建立可傳承的財富。這種成本與效益的權衡，正推動不少公屋富戶及換樓客加快流入私樓市場。

與此同時，多個公屋及舊區相繼展開重建計劃，受影響家庭在獲得補償或安置後，部分選擇流入私人市場。在住屋需求持續之下，一手及二手交投均見回暖。據本行資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，7月份(截至24日)一手錄逾760宗成交，暫已逼近上月全月810宗水平，相信本月最終有望重上千宗水平，按月回升。而二手方面，市場同樣受新盤帶動，當中20大主要屋苑單週成交錄得38宗，按週升約46.2%，創下11週新高。

以西南九龍「叡璟I」為例，該盤開價貼近市場水平，加上地段優越，首輪開售即日沽清，成功引爆市場購買力。新盤大賣不僅提振一手市場信心，亦帶動周邊二手交投活躍。市場亦相信，此類具競爭力的新盤，對資金充裕、決策果斷的公屋富戶及換樓客尤具吸引力，有助進一步激發整體市場氣氛。

當前公屋政策日趨嚴謹，而私人住宅價格經早年調整後，已從高位回落，部分中小型單位的月供負擔較數年前明顯減輕，與公屋富戶的倍增租金水平相距不遠。在「供平過租」的現實誘因下，越來越多具經濟能力的公屋戶開始考慮自置物業。隨着舊區拆卸重建持續推進，這批由公屋轉化而來的住戶，正匯聚成一股新購買力，為後市交投復甦注入不可忽視的動力。

香港置業研究部董事

王品弟

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