新一期居屋按揭四大核心：首期、入息審查、還款年期與申請時機｜樓‧言板

最新一期綠置居申請人已陸續收到揀樓通知，而新居屋亦預計於第四季揀樓，不少幸運抽中的買家在準備首期之餘，亦開始構思後續的按揭安排。資助出售房屋因為有房屋委員會（房委會）作為擔保人，申請按揭的程序雖然比一般私人住宅簡便，但當中不少條款及實務操作需要精細計算。本篇為大家全面拆解新居屋按揭的核心細節與常見伏位。

一、 按揭成數與首期

一手新居屋由政府提供按揭擔保，買家無需繳付按揭保險費即可申請高成數按揭：

● 白表居屋申請人：最高可申請90%按揭，首期最低為樓價10%。

● 綠表居屋及綠置居申請人：最高可申請95%按揭，首期只需樓價5%。

以今期居屋最平的單位，東涌裕豐苑281呎的單位為例，折實售價約150萬元，白表申請人只需15萬元首期，綠表申請人首期更只需7.5萬元。

除了首期之外，買家亦需預留資金繳付物業印花稅（按房委會提供的印花稅估值去計算稅額）、律師費、雜費及入伙裝修等開支，建議在揀樓前做好整體現金流預算。

二、入息要求與信貸紀錄

銀行審批居屋按揭會較為寬鬆，但並不代表完全是零審批門檻。銀行仍須確保按揭的每月供款額，不超過家庭每月總收入的50%。假如居屋業主是退休或無入息人士，基於居屋按揭不設私人擔保人制度，業主申報直系親屬（如子女）的入息證明，以整體家庭總收入去應對。

另一方面，信貸評級（TU）亦會影響銀行審批。若申請人有嚴重破壞信貸紀錄，例如已破產、欠財務公司貸款、或曾經在銀行有「走數」紀錄，銀行仍有權拒批。過往，曾有不少有幸揀樓的人士，因為信貸評級太差而遭各大銀行拒批按揭，失去做業主的機會，所以準買家在揀樓前，務必處理好過期欠款。

三、按揭年期與年齡限制

政府放寬居屋擔保期，由30年延長至50年，銀行對於按揭年期與審批彈性顯著提升，一手新居屋最長按揭年期亦由25年延長至30年。

高齡借款人彈性：私樓一般會以「75減年齡」去計算按揭還款期，但一手居屋因有房委會擔保，部分銀行對年紀較大的借款人，還款期限制會較為寬鬆，甚至可用「99減年齡」作為計算基礎，令大部分新居屋的按揭都能做30年還款期，毋須強制加入年輕子女為借款人。

四、 按揭計劃選擇與申請時間線

以往居屋買家只可選擇P按，但目前已可自由選擇H按或P按。雖然現時H按與P按的實際利率一樣，但仍然建議買家選用H按，萬一拆息低跌，H按業主就有機會減少供樓利息支出。另外，大部分銀行會附送 Mortgage Link（按揭存款掛鈎戶口），利息與按揭利率睇齊，可以進一步讓業主對沖利息開支，減輕供樓負擔。

新居屋一般在落成前約3至6個月才開始正式向銀行遞交按揭申請，由於新一期5個新屋苑的預計關鍵日期介乎於2027年至2028年間，例如預計最快入伙錦田匯熙苑，關鍵日期為明年8月底，業主在揀樓後仍有時間可以準備按揭文件及整理個人信貸評級。不過，今期的綠置居盛緻苑屬於現樓，買家揀樓後要及時籌備申請按揭事宜，否則有機會需要延遲收樓。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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