東維港灣區發展提速：紅磡重建項目成交的市場啟示｜樓·言板

市區重建局紅磡庇利街、浙江街重建項目最終由中國海外發展以69.02億元投得，成交樓面地價約每平方呎9,362元。在發展商投地態度普遍審慎的市場環境下，項目共接獲 7份標書、成交價更明顯高於預期，反映市場對優質市區臨海地皮及東維港灣區發展前景抱有信心。

市區臨海地供應稀缺價值再現

庇利街、浙江街項目位於紅磡及土瓜灣交界的海濱地段，屬「東維港灣區」核心組成部分。項目地盤面積約8.2萬平方呎，可建總樓面面積約73.7萬平方呎，預計提供約1,200個住宅單位，是近年九龍區罕有的大型臨海住宅發展項目。項目兼具市區核心位置、臨海景觀資源及大規模綜合重建優勢，具備較佳的長遠發展潛力。項目反應不俗，可見業界普遍看好此類核心市區地皮的長遠價值。

東維港灣區概念逐步落實

近年市建局積極推動「東維港灣區」概念，透過海濱改善工程、舊區更新及交通優化，重塑紅磡、土瓜灣及九龍城一帶的城市面貌。庇利街、浙江街項目正體現這種規劃思維，騰出逾8,000平方呎公共空間連接海心公園及海濱長廊，加強「海—岸—陸」之間的互動與連繫。類似理念亦見於明倫街、馬頭角道及「五街」發展計劃，透過重整街道布局、優化公共空間及強化與海濱的連接，提升整體社區宜居度及活力。

與此同時，政府正持續推進九龍海濱長廊發展，未來將陸續完成西九文化區至大角咀連接路段及啟德新急症醫院旁海濱長廊等項目，進一步完善維港沿岸的步行網絡及公共空間體驗。市建局的重建項目與海濱發展策略相互配合，不僅改善地區連通性，亦有助推動東維港沿岸的長遠發展，逐步釋放整個區域的發展潛力及土地價值。

對市場的啟示

庇利街、浙江街項目的意義不僅在於一宗大型土地成交，更反映城市更新模式正由單一重建項目走向以社區營造項目為核心的整體規劃。沿海發展項目如包括興建海濱長廊通常涉及更複雜的設計、公共空間營造、建造及未來管理要求，均會影響發展商對項目回報及風險的評估。對於具備清晰規劃願景及長遠增值潛力的項目，市場仍然具備相當承接力。展望未來，如何在發展潛力、社區需要及公共空間效益之間取得平衡，將成為城市更新規劃的重要課題。

楊喬星

高力香港估價及諮詢服務部董事

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