利好因素主導　樓市中場休息後再發力｜樓‧言板

差估署最新公布的樓價指數，錄得7月份按月微跌0.5%，結束此前長達13個月的升勢。消息一出，部分淡友認為這一波樓市升勢已終結。然而，若仔細分析市場數據與前線情況，這種解讀不但過度悲觀，更忽略了樓市背後的結構性支撐。

樓價在長期上升後出現輕微調整，屬於正常現象。過去數月，樓市確曾受短暫性因素影響，包括部分買家觀望新盤部署、外圍市場波動等，使升勢稍作喘息。但這些因素並未動搖樓市的基本面，差估署的滯後數據亦只是反映短期節奏，而非市場方向。

從最前線的成交可見，剛性需求依然強勁。8月份多個新盤推出市場，認購反應不但熱烈，更刷新「票王」紀錄，反映市場購買力充裕，入市意欲強烈。筆者公司研究部的最新統計亦顯示，全港50大指標屋苑成交宗數持續回升，最新單周錄得64宗，為近三周新高。若樓市真的轉弱，成交量必然率先反映，但目前數據卻呈現相反方向。

更值得注意的是租務市場表現。差估署私樓租金指數早前再度按月上升，並攀升至歷史新高。租金不跌反升，正是樓價的底層支撐。隨着特區政府推動多項人才入境計劃，加上「留學香港」品牌吸引更多非本地生來港升學，租賃需求持續湧現。這批新人口以租住為主，對地段及生活便利度有明確要求，願意支付溢價，令租金升勢更具持續性。

租金強勢，直接提升住宅物業的投資吸引力。過去一年，部分投資者因外圍息口未明而暫作觀望，但當租金回報改善，資金自然重新流入市場。這種由租務帶動的資金回流，屬於結構性力量，而非短期情緒。

宏觀經濟方面，本港今年上半年GDP按年增長5.1%，為近五年最強勁的半年度表現。政府亦把全年增長預測由原先的2.5%至3.5%，上調至3.5%至4.5%。出口錄得雙位數增長，IPO 集資額按年近乎倍升，駐港企業數目創新高，均反映香港作為國際金融及商業中心的吸引力未減。

北部都會區及大型基建項目亦正加速推進，為本港經濟注入長線增長動能。在此背景下，本地失業率維持於3.7%。過去一年零售及樓市表現均有好轉，反映市民負擔能力逐步提升，加上租金攀升，為市場積聚轉租為買及換樓的購買力來源。

由此可見，樓價的單月微跌並非轉勢，而是升勢中的短暫休息。市場並無足以令樓市「回頭」的客觀因素。對於有剛性需求或希望進行長線資產配置的人士而言，這段整固期反而是難得的入市良機。

廖偉強

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