額外地積比率先導計劃｜樓‧言板

香港舊區重建要克服眾多重建項目經濟效益不足的挑戰。香港樓宇老化問題日益嚴重，社會普遍支持改善居住環境。若重建項目未能帶來合理利潤，難以吸引私人市場參與。政府推出「額外地積比率先導計劃」(下稱「先導計劃」)，提升適用項目的重建價值，有望帶動私人市場的舊樓重建活動。

先導計劃以提供額外20%免補地價總樓面面積作為獎勵，這大約讓地價提升20%。先導計劃適用範圍為7個指定地區，與強拍條例下的指定地區相同，分別為長沙灣（亦覆蓋深水埗）、馬頭角（包括九龍城和土瓜灣）、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔和油麻地。地盤面積不小於700方米(「最低土地面積要求」)。項目內要拆卸重建的樓宇要具住宅元素，樓齡要達50年或以上。

上述獎勵可通過兩種方式獲得，分別在原址重建時直接使用，及轉化為地價價值，用以抵消須支付予政府的土地交易地價。在原址重建時直接使用，須向城市規劃委員會提交規劃申請。轉化為地價價值，則以政府公布的標準金額來計算地價價值。所有參加先導計劃的原址重建項目均須進行契約修訂，以確保發展商會依期落實重建計劃。

要取得額外地積比率，重建項目土地面積要達至700方米或以上，而有關土地要有舊住宅樓宇，而非吉地。要符合最低土地面積要求，並非容易。先導計劃適用範圍內的舊住宅樓宇土地面積，一般都較為細小，多為100方米以下。發展商要併購多個同類相連細小地盤，方能達至最低土地面積要求。從積極角度看，發展商會朝著擴大地盤面積方向進發，而較大面積的重建項目有更高發展效益，例如實用面積比率較高。從另一方面看，沒有潛力達至最低土地面積要求的項目，如只有400方米土地面積的項目，就未能受惠於先導計劃。

估計最先能受惠於先導計劃的，是發展商早前已收購部分業權，並有潛力達至最低土地面積要求的項目。這些具潛力的項目，多半是因為早前地價大幅下調的市場情況而停頓。有興趣就先導計劃提出申請的發展商要留意，已拆卸舊樓的土地並不能取得額外地積比率，但有關土地面積，可計算在最低土地面積要求之內。換言之，從有意繼續擴大項目地盤面積的發展商角度出發，已拆卸舊樓的重建項目，並未像尚存舊樓項目般，受惠於先導計劃。

先導計劃能否有效推動舊區更新，仍有待時間驗證。當局宜密切觀察先導計劃的申請情況、市場反應，以及併購舊樓活動是否活躍起來，這將有助未來制定優化先導計劃的措施，包括降低最低土地面積要求門檻，以及容許項目內的吉地，同樣享有額外地積比率，以獎勵擴大發展地盤面積的努力。

香港越來越多高樓齡建築物，市區更新壓力有增無減。單靠市建局無法應付挑戰，私人市場的參與直接影響重建速度。先導計劃是一項重要措施，能提升經濟誘因，增加私人市場參與市區重建的意欲。

香港測量師學會前會長及土地政策小組主席

劉振江

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