銀行宜予商業樓宇正常的按揭待遇｜C觀點

香港的住宅樓市已全面復甦，惟商業樓宇卻仍在低位徘徊，毫無生氣。究其原因，很大部分是銀行不願意為商業樓宇提供按揭所造成。

銀行對商業樓宇的按揭取態保守是可以理解的，原因是之前的壞帳多，對銀行造成的損失大，加上銀行手上還有不少問題資產有待處理，在這種情況下，當然對商業樓宇的按揭避之則吉，無謂再為自己增添麻煩。

不過，這種做法並不高明，無助解決銀行目前的惡劣處境，甚至有可能令情況進一步惡化，對銀行自己也沒有好處。

其實，商業樓宇的價格已從高位下跌超過五成，租金回報率已有4%左右。於用家而言，買樓已比租樓化算；於投資者而言，買樓收租亦比放錢在銀行收息吸引。在這種情況下，商業樓宇市場開始有潛在買家出現。

可惜，這股熱情很快就被銀行潑冷水。因為每當他們徵詢貸款的機會時，銀行不但不予以扶持，還叫他們不要買，嚇到準買家臨陣退縮。

這對銀行有甚麼好處呢？新買家的財政情況大都比原業主健康。原業主的物業大都是高價值買回來的，有財政壓力，所以才想賣樓減壓。如果找不到新買家承接，就只能進一步削價求售，銀行手上的商業樓宇資產亦會跟着一起跌價，令銀行的處境更窘迫。

相反，如果銀行手上的抵押品改由新的及實力較好的業主來持有的話，新業主的還款能力一定比舊業主好。銀行業應促進這種業主輪轉，因為這樣才可以減少銀行的風險。

當然，有時新買家用的銀行並非原業主的銀行，新買家的銀行不一定肯為解決原業主銀行的問題資產，而去承擔更大的風險；但這對整個銀行業一定有好處。故此，金管局與銀行公會有需要發指引給銀行，要求銀行不能完全不做商業樓宇的按揭。

其實，現時做商業樓宇按揭的風險根本不大。一個以前值1,000萬元的寫字樓，只能賣到500萬元，銀行做五成按揭，只須借250萬元。折實是高峰期樓價的四分一，風險相對已小了很多。再者，銀行做商業樓宇按揭，通常可以收到更高的利息，真是何樂而不為。

此外，促進商業樓宇的業主輪轉，還有助於商業樓宇的租金向下調節。以高價買入商業樓宇的舊業主，通常都對下調租金有抗拒心態。相反，以低價買到物業的新業主，會較願意以較低的租金把物業出租。因此，業主輪轉有助商業樓宇的租金及早調節到市場可以接受的範圍。這對社會亦有好處。

施永青

中原集團、中原地產及am730創辦人，崇尚「無為而治」管理哲學，專欄題材廣泛，由議論時政、營商心得，以至分享個人學習及生活經驗。

文章出自《am730》

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