樓市需求強勁　淡化息口波動因素｜樓‧言板

美國今年五度議息，利率始終維持不變。雖然聯儲局內要求加息的聲音逐漸增加，而部分市場人士亦有今年內加息的預期；不過，對於香港樓市的買家而言，不論是加息還是減息的預期，早已經過長時間的消化，息口因素未必再是左右他們入市決定的關鍵所在。時至今日，美息無論是「按兵不動」抑或是出現極微幅的調整，對樓市造成的心理衝擊已大大減弱。市場買家與投資者的目光，早已轉向整體經濟增長、基建發展以及人口結構轉變等宏觀因素。

近年港府全力推廣各類人才引進計劃，配合外地留學生大量湧入，以及非本地畢業生留港就業（IANG）政策的推動，為本港樓市注入了極為龐大的剛性購房與租賃需求。這批新來港群體往往有著長期定居、在港建立家庭或分支等實質需要。他們在決定入市買樓時，通常已做足功課，心理預備非常充分，因此對短期利率波動的抗壓力極強，不會輕易被息口的微小起伏打亂置業部署。

與此同時，隨着本地經濟逐步回穩，樓價自去年開始止跌回升，掉頭向上發展，亦促使不少本地換樓客加速將自住物業升級。剛性需求與改善型置業需求雙雙釋放，為樓市提供了極為堅實的底部支持。

人才與留學生的持續湧入，亦直接推高了本港的住宅租賃需求，帶動租金指數一路上揚。差估署最新公布的六月份私人住宅租金指數顯示，按月再升約0.93%，呈現連續八個月上升的強勁走勢，升幅創下十個月新高。租金持續破頂，完全啟動了投資者買樓收租的經濟邏輯。現時吸引資金入市的主因，不再是單純寄望美聯儲幾時大減息，而是強勁的租市前景已徹底蓋過了對息口起伏的疑慮。投資者看重的是穩定且正在回升的租金回報率。

再加上中東局勢持續反覆，美伊局勢緊張，國際政局的不確定性讓市場對外圍環境產生戒心，促使部分環球資金下定決心撤出高風險地區，轉為尋求回報穩健的資產，本港樓市正是他們那杯茶。強勁的剛需、吸引的租務回報、經濟上行，以及未來基建發展的憧憬等，不但沖淡了市場對息口的敏感度，同時也顯示本港樓市有着強大韌性。

廖偉強

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