落成量創7年新低　豪宅連續2年「超額吸納」有何啟示？｜樓·言板

近年一手庫存居高不下，一直是本港樓市的一大考驗。然而，隨著政府與發展商各出其謀積極「去庫存」，市場供求關係正穩步向健康平衡的軌道邁進。美聯物業研究中心綜合屋宇署最新資料顯示，今年5月份私人住宅落成量按月大減約59.7%至809伙，導致今年首5個月累計落成量僅4,382伙，較去年同期大減約41%，創下自2019年以來7年的同期新低，反映新增供應有所放緩。

在整體落成量低迷的背景下，高端豪宅市場的供應短缺尤為嚴峻。今年首5個月，實用面積約1,722平方呎或以上的E類大單位落成量僅得11伙，僅佔總落成量的0.25%。即使對照差估署今年全年預測的126伙的目標，目前進度亦不足1成。值得留意的是，差估署預測2026年E類單位落成量將進一步跌至104伙，屆時將創下自1972年有紀錄以來54年的歷史新低。

然而，與匱乏的供應相比，高端買賣市場卻展現出驚人的吸納力。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，今年上半年E類大單位已錄得194宗一手成交，直接衝破全年預測落成126伙的「封頂線」。回顧去年，此類單位全年一手成交達311宗，亦高出同年165伙落成量近9成，反映豪宅市場已連續2年呈現強烈的「超額吸納」。

豪宅與大單位的供不應求，已非短期現象，似乎正慢慢演變成結構性新趨勢。在高淨值人口及家族辦公室持續進駐下，高端資產配置的需求極為強勁。正因如此，政府趁市況回暖積極推地，無疑有助穩定中長期供應，促進樓市更健康發展。

高端買賣市場受捧的同時，各方人才持續到港亦不斷改寫本港租賃生態。隨著「留學香港」品牌效應展現，在早前國際高等教育機構公布的「2027 QS世界大學排名」中，本港4所大學躋身世界50強，吸引龐大非本地生赴港升學。

綜合市場數據，全港逾30間大專院校現有約26.8萬名學生，其中約8.84萬名非本地生。然而，全港院校宿位僅約5萬個。假設當中半數宿位分配予非本地生，實際可用宿位僅約2.5萬個，意味著平均約3.5名非本地生需要角逐1個宿位，龐大供求缺口逼使大批學生轉投私人市場。

學生租務剛需爆發，推動美聯「租金走勢圖」6月份平均呎租歷史性衝破40元大關，連續6個月「月月破頂」。敏銳的商業巨頭亦嗅到龐大商機，市傳近期有大型內地電商豪擲逾10億元購入灣仔及油麻地酒店，冀改建成學生宿舍應市。商業巨頭的跨界佈局，為本港租賃潛力提供強力佐證。

從高端買賣市場的「超額吸納」，內地企業踴躍落戶、到租賃市場的「月月破頂」，均全方位展現出本港房地產市場的剛需及韌性。展望未來，隨著高才、專才與非本地生源浪接浪到港，這股強勁的租務剛需將逐步轉化為未來的買賣動力，為本港樓市健康發展注入新動能。

美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事

馬泰陽

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