藍籌屋苑以外的二手市場新指標｜樓‧言板

七、八十年代是香港經濟急速起飛的日子，也是私人住宅大規模發展的黃金時期。當時的美孚新邨、太古城、黃埔花園等大型屋苑，不單是城市轉型的象徵，更是中產階級崛起的標誌。這些屋苑規模龐大、規劃完善、交通便利，成為無數家庭的安樂窩，也成為樓市成交最活躍的板塊。漸漸地，業界都將成交量最高的十個大型屋苑歸納為「十大藍籌屋苑」，更一直視之為香港樓市的晴雨表。

然而，時間流轉，這批藍籌屋苑如今大多已屆三十、四十年樓齡，部分更年過半百。雖然地段優越、知名度高，但在城市發展急速推進、買家需求不斷提升的背景下，單靠這十個屋苑，已難以全面反映今日的樓市面貌。尤其在過去十多年，香港多個大型新盤相繼落成，規模動輒數千伙，配套齊全，鐵路網絡覆蓋更廣，吸引大量年輕家庭及換樓客，形成另一股不容忽視的市場力量。

正因如此，筆者公司研究部已開始着手編制「新晉屋苑」名單，希望為市場提供一套更貼近現況的樓市指標。研究部以三大專業準則作為篩選基礎：其一是樓齡必須在十五年或以下，確保能反映新世代住宅的設計與配套；其二是規模需達六百伙以上，避免樣本過小而失真；其三是市場流通率需達3%或以上，確保成交量足以反映市場趨勢。

此外，為了與傳統「十大藍籌屋苑」保持可比性，研究部亦特別確保「新晉屋苑」的總單位數量會有足夠的「份量」。現時十大藍籌屋苑合共有 95,902 伙，而新晉屋苑的總規模預料會更大，令分析其成交走勢時更具對照意義。

在編制過程中，研究部同事翻查土地註冊處數據，發現一個頗具指標性的現象：自 2024 年下半年起，「新晉屋苑」的二手買賣登記量已正式超越「十大藍籌屋苑」，而且差距在過去一年半間持續擴大。這反映了市場焦點已悄然轉移。買家不再只集中於傳統藍籌屋苑，而是更願意考慮樓齡較新、配套更現代化、社區規劃更完善的新大型屋苑。

值得留意的是，編制「新晉屋苑」名單，分析其成交數據，並不是用來取代傳統「十大藍籌屋苑」，兩者並非此消彼長的關係。相反，它們代表着香港樓市的兩個不同面向：藍籌屋苑反映的是傳統核心區的穩定力量，而新晉屋苑則代表新興社區的活力與增長。兩者並存，才能讓市場更全面掌握樓市的真實走勢。

研究部同事向筆者彙報時表示，有關「新晉屋苑」成交走勢的研究報告已進入最後整理階段，預計短期內可向公眾發表。筆者相信，當市場同時擁有「十大藍籌屋苑」與「新晉屋苑」兩套指標，將有助置業者更立體地理解二手樓市的動態，亦能讓業界在分析樓市時更具深度與準確度。

廖偉強

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