出租按揭財技｜擬租金收入增強入息　提升審批獲批機會｜樓‧言板

近年香港的租務市場表現非常強勁，各地專才及留學生陸續湧入，加上本地強烈的住屋剛需，令私人住宅的平均實用呎租已衝破40元大關，為業主帶來了穩定的現金流，亦讓許多有意買樓收租的投資者躍躍欲試。過程中大多數人會通過申請按揭以減少首期支出，而租金收入在銀行審批按揭時扮演了至關重要的角色，即使未租出的物業，同樣能大幅提高申請人的貸款能力。

計算租金作為入息的兩種方式

向銀行申請出租物業按揭時，銀行會根據單位的出租狀態，用不同的方式將租金轉化為申請人的入息：

1. 實際租金收入（已出租單位）： 如果物業目前已經有租客，並且能提供已打釐印的正式租約，銀行一般會將合約中每月租金的7至8折計入申請人的月入中。

2. 擬租金收入（尚未出租單位）： 如果申請人買的是空置單位、打算買入後才放租，這時候就要依靠「擬租金收入」來闖關。

擬租金收入如何計算？

由於物業尚未租出，銀行委託估價行參照該屋苑或附近類似單位的市場租金水平去做估算，這個估算出來的金額就被稱為「擬租金」。

考慮到空置期及招租風險，銀行在審批時會將這個市場估計租金打6折，然後直接加進申請人的入息內。

假設按揭申請人打算買入一個未出租的單位，銀行估算該單位的市場月租可達15,000元。而該銀行採取6折計算，申請人就能額外增加9,000元（15,000 × 60%）的個人月入，這對於通過供款與入息比率（DTI）大有幫助！

擬租金收入的三大限制

雖然擬租金收入非常好用，但銀行為了控制風險，通常設有以下三大硬性條件，申請時必須留意：

1. 物業必須為現樓： 銀行不會接納樓花（未落成物業）去計算擬租金收入。故申請人的目標物業必須是現樓，確保可以即時投入租務市場，銀行才會認可這筆潛在入息。

2. 劏房收入難獲承認： 如果買入的是有多個分租房間、俗稱「劏房」的物業，即使在市場上受歡迎，租金收入遠超整個物業單一租金，但大部分銀行都不會接納其估算租值，反而會因為是「劏房」而拒批其按揭申請。

3. 申請人本身必須有工作收入： 擬租金收入在銀行眼中屬於輔助入息。換言之，申請人不能單靠一個尚未出租的物業租金來申請按揭，本身仍需要具備穩定的個人工作入息，擬租金只能作為「錦上添花」來提高貸款額。

專業小貼士：銀行擬租折扣率各有不同　宜貨比三家

目前銀行對於計算擬租金收入的折扣率各有不同，甚至有銀行會視乎申請人的收入去提供不同的擬租折扣，所以想將貸款能力提至最高，就要物色折扣率最少的銀行。一般而言，銀行會為擬租金收入打6折去計算入息，但亦有個別銀行會以8折計算，兩者差距足以左右審批結果及最終貸款額，申請人應仔細比較，選擇對自己最有利的銀行。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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