斗室｜理解投資

最近受邀參觀了一間由舊酒店改建而成的學生宿舍，場面好不熱鬧。大堂塞滿一心為將入學子女安排住宿的父母們，生怕未能為孩子安排周全。

建築物原是一間有點年頭的酒店，現在搖身一變，變成專為學生而設的住宿項目。為了趕及來年九月開學，業主並沒有作出太多的改動，升降機，走廊和房間都是原來酒店的設計。但為了讓宿生有不一樣的體驗，房間內部設計和共享空間都特別花了點心思。例如，他們把過往酒店後台使用的地下兩層全改裝成為宿生空間 : 共享廚房及用餐雅座，甚至有派對房供預訂，亦有共享以及單人自修室，以及設備齊全的洗衣房，最後還有簡易健身房。這些共享空間可以成為宿生發展社交的好場地，也許可以找到下一個Elon Musk成為宿友。

至於，大家最關心的住宿部分，筆者只參觀了他們的三四人房。在房間設計，業主強調重視每位宿生的私隱，雖然是酒店房間改建，但都盡量做到每位宿生擁有自己的空間，並附設書桌和專屬儲物櫃。不過，以現時大學生利用手提電腦學習的習慣，書桌的大小設計就略嫌有點過時，未能跟得上現代的學習模式。同行同事亦表示，房間設計非常能體驗到香港寸金呎土的特色。另外，如果四個同學早上要同時上課，洗手間頓成了全屋的樽頸。業主貼心地考慮到以上的情況，特意在洗手間門外增添了一個洗手盆，以應付頂峰時的需求。這種三四人房一個床位的每月租金約為6000-9000港元。租金比起以往報導過，以普通住宅改裝的床位便宜，似乎適合隻身來港，既想有簡單手續的住宿安排，又想有類校園宿舍感覺的同學入住。根據業主透露，他們第一期三百多個床位大致上已經接近全數租出，反映需求殷切。

政府大力推動「留學香港」品牌，香港八間資助大學非本地生限額由20%提升至50%，令非本地生的住宿需求急劇擴大。有機構曾估算，2025/26學年短缺床位的數量約為7.6萬個，到2029/30學年更可能逼近15萬個，供應似乎遠遠追不上需求。而且，政府2025年推出的「城中學舍計劃」簡化審批，更像一劑催化劑。因此，投資者紛紛行動。酒店、乙丙級商廈或舊住宅大廈，都成了搶購對象，將其改造為學生宿舍。按照現時市場租金計算，假設需求不變，租金回報率為5%，比一般住宅租金回報高。而且，學生租約通常以學期計算，所創造出來的現金流相對穩定，違約風險較低。對追求穩定收益的投資機構而言，確實是近年具吸引力的新房地產子行業投資。

不過，在斗室內奮鬥的同學們，當發現自己為獲取學位的成本和機會成本持續上升，而同時之間，花四年努力而獲得的學位價值每況愈下時，大家來港求學的熱誠是否依然？最終宿位的需求又是否與機構估算一樣？

何國良, Patrick HO, CFA

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